குறையலாம் விலை... ரியல் எஸ்டேட் அசல் நிலவரம்

''மூன்று ஆண்டுகளுக்கு முன்பு அமெரிக்காவில் சப்-பிரைம் பிரச்னை வந்து, அதனால் அந்நாட்டின் பொருளாதாரமே கடுமையாகப் பாதிப்படைந்தது. இன்று, அதேபோன்ற அபாயம் நம் நாட்டிலும் நெருங்கிக்கொண்டிருக்கிறது'' என்கிறார்கள் சில ரியல் எஸ்டேட் வல்லுநர்கள். ''அப்படி ஒரு நிலை ஏற்பட்டால் மனை மற்றும் ஃபிளாட்டுகளின் விலை அநியாயத்துக்கு குறையவும் வாய்ப்புண்டு'' என்கிறார்கள்.
ரு தும்மல் போட்டாலே மலேரியா, டபுள் நிமோனியா என்ற ரேஞ்சுக்கு பயங்காட்டும் நம்மூரில், ரியல் எஸ்டேட் விஷயத்திலும் அப்படித்தான் நடக்கிறார்களோ? அல்லது உண்மையிலேயே ஏதேனும் பிரச்னை ஆரம்பித்திருக்கிறதோ என்று விசாரிக்க ஆரம்பித்தோம்.
''வேகமாக வளர்ந்து வந்த இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை தற்போது ஊழல், விற்பனை வீழ்ச்சி, என பல்வேறு பிரச்னைகளைச் சந்தித்து வருகிறது. ஆனால், இவை எல்லாவற்றையும்விட மிகப் பிரம்மாண்ட விஷயமாக இருப்பது அவற்றின் கடன் சுமைதான். இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் மொத்தக் கடன் கிட்டத்தட்ட 1.8 லட்சம் கோடி ரூபாய்'' என்கிற அதிர்ச்சித் தகவலை சொல்லி இருக்கிறார் 45 நாடுகளில் இயங்கிவரும் சர்வதேச ரியல் எஸ்டேட் நெட்ஒர்க் நிறுவனமான நைட் ஃபிராங்க் (Knight Frank)-ன் இந்திய பிரிவு இயக்குநர் அமித் கோயங்கா.
அது மட்டுமல்ல, ''இந்தக் கடனை இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் இன்னும் இரண்டு, மூன்று ஆண்டுகளுக்குள் கட்டியாக வேண்டும். இதனால் அந்நிறுவனங்களின் கேஷ் ஃப்ளோ மிகவும் குறைந்திருக்கிறது'' என்றும் அவர் சொல்லி இருக்கிறார்.

தேவை 20,000 கோடி!
தற்போதைய நிலையில் கடனைக் கட்டாமல் பல ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் 'டிபால்ட்’ ஆகி இருக்கின்றன. இந்த எண்ணிக்கை நடப்பு ஆண்டில் இன்னும் அதிகரிக்கும் என மதிப்பிடப்பட்டிருக்கிறது. தற்போதைய நிலையில் இந்திய நிறுவனங்களுக்கு கடனை அடைக்க ஒரு மாதத்துக்கு மட்டும் சுமார் 20,000 கோடி ரூபாய் தேவை. இதை பொதுத் துறை வங்கிகளும் உறுதிப்படுத்துகின்றன.
பட்டியலிடப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களில் சுமார் அரை டஜன் கம்பெனிகள் இந்தப் பட்டியலில் முக்கிய இடத்தைப் பிடித்திருக்கின்றன. ஆனால், அவற்றின் பெயர்களை வெளிப்படையாகச் சொல்ல எந்த வங்கியும் தயாராக இல்லை. பல நிறுவனங்கள், கடன் தவணையை பல மாதங்கள் தாண்டியும் கட்டாமல் இருக்கின்றன. இந்த தொகை மட்டுமே பல ஆயிரம் கோடி ரூபாய்க்குமேல் இருக்கும் என்கிறார்கள்.

பிள்ளையார் சுழி!
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் கடன் சுமை இந்த அளவுக்கு அதிகரிப்பதற்கான பிள்ளையார் சுழி, கடந்த 2008-ம் ஆண்டு அமெரிக்காவில் ஏற்பட்ட சப்-பிரைம் (தகுதி இல்லாதவர்களுக்கு வீட்டுக் கடனை வாரி வழங்கியது) மூலம் போடப்பட்டது. அதைத் தொடர்ந்து ஏற்பட்ட சர்வதேச மற்றும் உள்நாட்டு நிதி நெருக்கடி இந்தியாவில் வீடுகளின் விற்பனையை வெகுவாக பாதிக்கத் தொடங்கியது. ஐ.டி. துறை நிறுவனங்கள் மற்றும் அவற்றில் பணிபுரிபவர்களையும் நம்பி ஏராளமான கட்டடங்களையும், வீடுகளையும் கட்டித் தள்ளிய இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை நிறுவனங்கள், ஐ.டி. துறை பாதிப்புக்கு உள்ளானதைத் தொடர்ந்து கட்டிய வீட்டை விற்க முடியாமல் தவித்தது.
இதனால் கடன் வாங்கி களத்தில் இறங்கிய பல முன்னணி ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் கடன் சுமை கடுமையாக அதிகரிக்க, அவற்றால் அடுத்த புராஜக்ட்டுகளை நிறைவேற்ற முடியாமல் போனது.


அதிகரித்த வட்டி!
குறைந்த கடன்!
இது ஒருபக்கமிருக்க, தொடர்ந்து அதிகரித்துவந்த பணவீக்க விகிதத்தை கட்டுப்படுத்த முக்கிய வட்டி விகிதங்களை உயர்த்த தொடங்கியது ஆர்.பி.ஐ. இதனால் வங்கிகள் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு வழங்கும் கடனுக்கான வட்டியையும் கணிசமாக உயர்த்தியது. கூடவே கடனுக்கான அளவும் குறைக்கப்பட்டது. வழக்கமாக வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி சுமார் 9 சதவிகிதமாக இருக்கும் என்றால், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு 13-15 சதவிகித வட்டி என்கிற கணக்கில் வங்கிகள் கடன் கொடுத்தன.

லஞ்ச விவகாரம்!
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு ஏற்பட்ட அடுத்த பெரிய பாதிப்பு, கடன் கொடுப்பது தொடர்பான லஞ்ச வழக்கில் எல்.ஐ.சி. ஹவுசிங், பஞ்சாப் நேஷனல் வங்கி உள்ளிட்டவைகளின் உயர் அதிகாரிகளை சிபி.ஐ கைது செய்தது. 2010 நவம்பரில் நடந்த இந்த நிகழ்ச்சிக்குப் பிறகு ரியல் எஸ்டேட் துறை நிறுவனங்களுக்கு கொடுக்கப்படும் கடனை ஒருமுறைக்கு பலமுறை ஆராய்ந்து கொடுக்க வங்கிகளுக்கு ஆர்.பி.ஐ. உத்தரவிட்டது. வாங்கும் கடனை அந்த புராஜக்ட்டுக்குத்தான் செலவு செய்கிறார்களா என்பதையும் கண்காணிக்கச் சொன்னது.

25% வட்டியில் கடன்!
பன்னாட்டு வங்கி ஒன்றின் அதிகாரியிடம் நாம் இவ்விவகாரம் குறித்து பேசியபோது, ''வங்கிகளில் கடன் கிடைப்பது கஷ்டமாகிவிட்டதைத் தொடர்ந்து, பல ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் ஃபைனான்ஸ் கம்பெனிகளிடம் 20 முதல் 25 சதவிகித வட்டிக்கு கடன் வாங்கின. அந்த வட்டிச் சுமையால் இந்நிறுவனங்கள், கட்டி விற்கும் வீடுகளின் விலையும் அதிகரித்தன. ஏற்கெனவே கட்டிய வீடுகளே விற்க முடியாமல் இருக்கும்போது, வீடுகளின் விலையை உயர்த்தினால் எப்படி போணியாகும்? ஆக மெல்லவும் முடியாமல், விழுங்கவும் முடியாமல் தவித்து நிற்கின்றன இந்நிறுவனங்கள்.'' என்றார்.


அது வேறு, இது வேறு!
ஏற்கெனவே வாங்கியது வேறு புராஜக்ட்டுக்கு, இது புது புராஜக்ட்டுக்கு என சில ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் புத்திசாலித்தனமாக விளக்கம் கொடுத்தபோதும், வங்கிகள் அதில் மசியவில்லை என்பது முக்கியமான விஷயம். இதற்கிடையே சில புத்திசாலி புரமோட்டர்கள், வேறு ஒரு புது வங்கியில் கடன் வாங்கி பழைய கடனைக் கட்டி நிலைமையை தற்காலிகமாக சமாளித்திருக்கிறார்கள். ஈமார் எம்.ஜி.எஃப். லேண்ட் நிறுவனம், கடந்த ஒன்றரை ஆண்டு காலத்தில் சுமார் 1,400 கோடி ரூபாய் கடனை அடைத்திருக்கிறது.
டி.எல்.எஃப். நிறுவனம் 2010-11-ம் நிதி ஆண்டில் மூன்றாம் காலாண்டில் 2,050 கோடி ரூபாய் கடனை மறுசீரமைப்பு செய்துள்ளது. ஹெச்.டி.ஐ.எல் பழைய கடனை அடைக்க 1,150 கோடி ரூபாய்க்கு பங்குகளுக்கு மாறாக பத்திரங்களை வெளியிட்டுள்ளது.

ஐ.பி.ஓ.தான் தீர்வா?
புதிய புராஜக்ட் கடன்களுக்காக ஈமார் எம்.ஜி.எஃப். லேண்ட், லோதா டெவலப்பர்ஸ், யூனிடெக், டி.பி. ரியாலிட்டி உள்ளிட்டவை முயற்சி செய்து வருவதாக வங்கி அதிகாரிகள் தரப்பு தகவல்கள் தெரிவிக்கின்றன. ஈமார் எம்.ஜி.எஃப். உள்ளிட்ட நிறுவனங்கள், ஆயிரக்கணக்கான கோடி ரூபாயை பங்குச் சந்தையில் ஐ.பி.ஓ. மூலமாவது திரட்ட முடியுமா என முயற்சி செய்து வருகிறது. ஆனால், சந்தை அவற்றுக்கு சாதகமாக இல்லை என்பதால் அதுவும் தள்ளிக் கொண்டே போகிறது.
ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் இப்படி ஒரு இடியாப்பச் சிக்கலில் மாட்டி இருப்பதால், கூடிய விரைவில் மனை மற்றும் ஃபிளாட்டுகளின் விலை கணிசமாக குறைய நிறையவே வாய்ப்பிருக்கிறது. அடுத்த ஓராண்டு காலத்தில் வீடுகளின் விலை 15-20% குறைய வாய்ப்பு இருக்கிறது என்கிறார்கள்.இதுநாள் வரை சொந்தமாக சொத்து வாங்காதவர்கள், இனி விலை குறைந்தபின் இடமோ, ஃபிளாட்டோ வாங்க வாழ்த்துக்கள்!


- சி. சரவணன்